Uma administração, vários países: o que muda nas assembleias, impugnações e reservas

Andrea Brandl tem uma empresa de administração em Freilassing, do lado bávaro da fronteira. A maioria dos seus condomínios fica em Freilassing e Bad Reichenhall, e dois ficam do outro lado do rio Saalach, em Salzburgo. Há ainda um complexo residencial em Port d'Andratx, em Maiorca, cujos proprietários vêm sobretudo da Baviera.

Os três países funcionam na mesma organização do Condomana. Diferem em quase todos os prazos que contam para uma assembleia.

O país pertence ao imóvel

Cada imóvel tem um campo País. Este oferece os sete países para os quais o Condomana regista um enquadramento legal: Alemanha, Áustria, França, Itália, Espanha, Portugal e Polónia. Um imóvel novo recebe como sugestão o país do endereço de faturação.

A partir desse campo, o Condomana deduz que prazos calcula e que disposição cita ao lado de uma indicação. As disposições aparecem tal como são citadas nesse país, em todos os idiomas da interface, pelo que as citações abaixo ficam na sua forma original. Quando nada está registado para um país num determinado tema, o Condomana não mostra nem indicação nem disposição. Só são registados valores verificados na lei ou numa fonte secundária.

Convocatória e assembleia ordinária

A Sra. Brandl marca a assembleia de Salzburg-Lehen para 12 de maio. Enquanto está em rascunho, a linha por baixo da data diz Envie as convocatórias até 28 de abril., com o § 25 Abs. 2 WEG 2002 ao lado. Para o complexo de Port d'Andratx, a indicação diz Para a assembleia ordinária, envie as convocatórias até …, porque o prazo espanhol só se aplica à reunião ordinária e o Condomana não consegue saber que tipo de reunião está prevista. Ambas são indicações. O Condomana não retém nenhuma convocatória que seja enviada mais tarde.

A vista geral das assembleias de um imóvel mostra quando é devida a próxima assembleia ordinária. Na Alemanha, Áustria, Itália e Espanha, o Condomana conta a partir da última assembleia presencial; em França, Portugal e Polónia, a partir do fim do exercício. Na Polónia, a indicação só aparece em condomínios com mais de três frações.

Votação

Um novo ponto da ordem de trabalhos recebe a ponderação habitual no país do imóvel: por cabeça na Alemanha, por permilagem na Áustria, França, Portugal e Polónia. O Condomana calcula a maioria como maioria simples ou como unanimidade. Na Alemanha e em França, a maioria simples é a regra legal (§ 25 Abs. 1, 2 WEG; art. 22, 24 loi n° 65-557). Na Áustria, Itália, Espanha, Portugal e Polónia, a maioria legal é diferente, e o ecrã da assembleia di-lo: A maioria legal deste país não é calculada pelo Condomana; verifique cada resultado em função dela.

O Condomana alerta para as procurações em dois países. Em França, um procurador pode deter mais de três procurações apenas enquanto os seus votos e os votos delegados, em conjunto, não ultrapassarem 10 % de todos os votos (art. 22 loi n° 65-557). Em Itália, em condomínios com mais de 20 proprietários, um procurador pode representar no máximo um quinto dos proprietários e um quinto das quotas-partes (art. 67 disp. att. c.c.).

O Condomana oferece participação online em três países. Na Alemanha, é necessária uma deliberação do condomínio (§ 23 Abs. 1, 1a WEG), que associa ao imóvel; o artigo sobre assembleias online e híbridas explica o procedimento. Na Áustria, a administração pode oferecer uma assembleia híbrida (§ 25 Abs. 2a WEG 2002). Em Portugal, a administração decide sobre uma assembleia virtual e tem de dar aos condóminos que não se conseguem ligar os meios para participar (art. 1.º-A DL n.º 268/94). Para França, Itália, Espanha e Polónia, o Condomana ainda não oferece nenhuma forma online.

Deliberações por escrito

Na Alemanha, o Condomana permite deliberações por escrito por unanimidade, ou por maioria simples quando os proprietários o tenham deliberado previamente (§ 23 Abs. 3 WEG). A Áustria e a Polónia recebem as mesmas duas opções, com o aviso sobre a maioria legal. Em França, o Condomana mostra três restrições: só um pequeno condomínio pode decidir desta forma, é necessário o consentimento de todos os condóminos e não pode deliberar sobre o orçamento anual nem sobre as contas anuais (art. 41-12 loi n° 65-557). Para Itália, Espanha e Portugal não está registado nenhum procedimento legal, e o Condomana indica que uma circular nesses países é um acordo de todos os condóminos.

Impugnações

No livro de deliberações e no portal do condómino, cada entrada mostra até quando pode ser impugnada, com a disposição ao lado. O Condomana só calcula uma data quando o prazo começa a contar a partir da deliberação. Para Salzburgo, a entrada diz Prazo de impugnação: tem início numa data que a ata não regista., uma vez que o Condomana não regista quando a deliberação foi afixada no edifício. Para Maiorca, o Condomana mostra as duas datas, três meses e um ano, e acrescenta que, para os proprietários ausentes, o prazo corre a partir do dia em que foram informados. Quando uma deliberação alemã é marcada como impugnada, o Condomana lembra-lhe que deve informar os condóminos da ação sem demora. A forma de manter o próprio livro é tratada no artigo sobre o livro de deliberações.

Reservas

Para quatro países, o Condomana regista uma reserva mínima e verifica o orçamento em função dela:

• Áustria: a partir de 2026, pelo menos 1,12 € por metro quadrado e por mês (§ 31 WEG 2002). O Condomana calcula com a área habitável registada e indica que a lei conta a área útil, que pode ser diferente.
• França: uma contribuição anual de pelo menos 5 % do orçamento (art. 14-2-1 loi n° 65-557). Para isso, o Condomana considera o orçamento sem as contribuições para a reserva.
• Espanha: um saldo do fundo de pelo menos 10 % do último orçamento ordinário (art. 9.1.f LPH). O Condomana considera o saldo no início do ano mais as contribuições previstas e compara-o com o orçamento aprovado do ano anterior.
• Portugal: pelo menos 10 % das restantes despesas (art. 4.º DL n.º 268/94).

Se o orçamento ficar aquém, aparece Reserva abaixo do mínimo legal, com o cálculo subjacente. Pode na mesma guardar e aprovar o orçamento, porque essa decisão cabe aos condóminos. Para a Alemanha, Itália e Polónia, o Condomana não regista nenhum mínimo e, por isso, não mostra nenhum aviso.

O que verifica por si

Onde o Condomana não calcula uma maioria legal, a contagem é sua. Para Espanha está registada a lei nacional da propriedade horizontal (LPH); para um complexo na Catalunha, que tem o seu próprio direito civil, isso não se transpõe sem mais. Os orçamentos austríacos anteriores a 2026 não têm nenhum valor por metro quadrado registado e não recebem aviso. E quando uma deliberação é contestada, as indicações não substituem o aconselhamento no país em causa.

O essencial

• O país do imóvel decide os prazos, a ponderação, os avisos e as disposições citadas.
• Os prazos de impugnação vão de 30 dias a três meses, e a um ano em Espanha para uma deliberação ilegal; só aparece uma data quando o prazo conta a partir da deliberação.
• Em cinco países, o Condomana não calcula a maioria legal e di-lo na assembleia.
• O Condomana verifica uma reserva mínima para a Áustria, França, Espanha e Portugal, como um aviso que não bloqueia nada.