Eine Verwaltung, mehrere Länder: was sich bei Versammlung, Anfechtung und Rücklage ändert

Andrea Brandl führt eine Verwaltung in Freilassing. Die meisten ihrer Gemeinschaften liegen in Freilassing und Bad Reichenhall, zwei auf der anderen Seite der Saalach in Salzburg. Dazu kommt eine Wohnanlage in Port d'Andratx auf Mallorca, deren Eigentümer überwiegend aus Bayern stammen.

Alle drei Länder laufen in derselben Condomana-Organisation. Sie unterscheiden sich in fast jeder Frist, die bei einer Versammlung zählt.

Das Land steht am Objekt

Jedes Objekt hat ein Feld Land. Zur Auswahl stehen die sieben Länder, für die Condomana einen rechtlichen Rahmen hinterlegt hat: Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien, Spanien, Portugal und Polen. Ein neues Objekt bekommt das Land der Rechnungsadresse als Vorschlag.

Aus diesem Feld leitet Condomana ab, welche Fristen es ausrechnet und welche Vorschrift es neben einen Hinweis setzt. Die Vorschriften erscheinen so, wie man sie im jeweiligen Land zitiert, auch in der deutschen Oberfläche. Wo für ein Land zu einem Thema nichts hinterlegt ist, zeigt Condomana weder einen Hinweis noch eine Vorschrift. Aufgenommen werden nur Werte, die am Gesetzestext oder an einer Sekundärquelle geprüft sind.

Einladung und ordentliche Versammlung

Frau Brandl legt die Versammlung für Salzburg-Lehen auf den 12. Mai. Solange die Versammlung im Entwurf ist, steht unter dem Datum: Einladungen bis 28. April versenden, daneben § 25 Abs. 2 WEG 2002. Für die Anlage in Port d'Andratx lautet der Hinweis Für die ordentliche Versammlung die Einladungen bis … versenden, weil die spanische Frist nur für die ordentliche Versammlung gilt und Condomana nicht erkennen kann, welche Art von Versammlung geplant ist. Beides sind Hinweise. Condomana hält keine Einladung zurück, die später hinausgeht.

In der Versammlungsübersicht eines Objekts steht, bis wann die nächste ordentliche Versammlung fällig ist. In Deutschland, Österreich, Italien und Spanien rechnet Condomana das ab der letzten Präsenzversammlung, in Frankreich, Portugal und Polen ab dem Jahresende. In Polen erscheint der Hinweis nur bei Gemeinschaften mit mehr als drei Einheiten.

Abstimmen

Ein neuer Tagesordnungspunkt bekommt die Gewichtung, die im Land des Objekts üblich ist: in Deutschland nach Köpfen, in Österreich, Frankreich, Portugal und Polen nach Miteigentumsanteilen. Die Mehrheit rechnet Condomana als einfache Mehrheit oder als Einstimmigkeit. In Deutschland und Frankreich entspricht die einfache Mehrheit der gesetzlichen Regel (§ 25 Abs. 1, 2 WEG; art. 22, 24 loi n° 65-557). In Österreich, Italien, Spanien, Portugal und Polen weicht die gesetzliche Mehrheit davon ab. Dort steht in der Versammlung: Die gesetzliche Mehrheit dieses Landes berechnet Condomana nicht; prüfen Sie jedes Ergebnis daran.

Bei Vollmachten warnt Condomana in zwei Ländern. In Frankreich darf ein Bevollmächtigter mehr als drei Vollmachten nur halten, solange seine eigenen und die übertragenen Stimmen zusammen höchstens 10 % aller Stimmen ausmachen (art. 22 loi n° 65-557). In Italien darf in Gemeinschaften mit mehr als 20 Eigentümern ein Bevollmächtigter höchstens ein Fünftel der Eigentümer und ein Fünftel der Anteile vertreten (art. 67 disp. att. c.c.).

Online-Teilnahme bietet Condomana in drei Ländern an. In Deutschland braucht es dafür einen Beschluss der Gemeinschaft (§ 23 Abs. 1, 1a WEG), den Sie am Objekt verknüpfen; wie das abläuft, beschreibt der Artikel zur Online- und Hybridversammlung. In Österreich kann die Verwaltung eine hybride Versammlung anbieten (§ 25 Abs. 2a WEG 2002). In Portugal entscheidet die Verwaltung über eine virtuelle Versammlung und muss Eigentümern, die sich nicht zuschalten können, die Mittel dazu geben (art. 1.º-A DL n.º 268/94). Für Frankreich, Italien, Spanien und Polen bietet Condomana noch keine Online-Form an.

Umlaufbeschluss

In Deutschland lässt Condomana Umlaufbeschlüsse einstimmig zu oder mit einfacher Mehrheit, wenn die Eigentümer das vorher beschlossen haben (§ 23 Abs. 3 WEG). Österreich und Polen haben dieselben beiden Optionen, mit dem Hinweis zur gesetzlichen Mehrheit. In Frankreich zeigt Condomana drei Einschränkungen: Nur eine kleine Eigentümergemeinschaft darf so beschließen, es braucht die Zustimmung aller Eigentümer, und über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung darf so nicht beschlossen werden (art. 41-12 loi n° 65-557). Für Italien, Spanien und Portugal ist kein gesetzliches Verfahren hinterlegt. Condomana weist dort darauf hin, dass ein Umlaufbeschluss eine Vereinbarung aller Eigentümer ist.

Anfechtung

In der Beschluss-Sammlung und im Eigentümerportal steht bei jedem Eintrag, bis wann er anfechtbar ist, mit der Vorschrift daneben. Ein Datum rechnet Condomana nur, wo die Frist mit dem Beschluss beginnt. Für Salzburg steht dort Anfechtungsfrist: Sie beginnt an einem Datum, das die Beschlusssammlung nicht festhält, denn wann der Beschluss im Haus angeschlagen wurde, erfasst Condomana nicht. Für Mallorca zeigt Condomana beide Daten, drei Monate und ein Jahr, dazu den Satz, dass für abwesende Eigentümer die Frist ab ihrer Benachrichtigung läuft. Ist ein deutscher Beschluss als angefochten vermerkt, erinnert Condomana daran, die Eigentümer unverzüglich über die Klage zu unterrichten. Wie die Sammlung selbst geführt wird, steht im Artikel zur Beschluss-Sammlung.

Rücklage

Für vier Länder hinterlegt Condomana eine Mindestrücklage und prüft den Wirtschaftsplan dagegen:

• Österreich: ab 2026 mindestens 1,12 € je Quadratmeter und Monat (§ 31 WEG 2002). Condomana rechnet mit der erfassten Wohnfläche und weist darauf hin, dass das Gesetz die Nutzfläche zählt, die davon abweichen kann.
• Frankreich: ein jährlicher Beitrag von mindestens 5 % des Budgets (art. 14-2-1 loi n° 65-557). Condomana nimmt dafür das Budget ohne die Rücklagenbeiträge.
• Spanien: ein Bestand von mindestens 10 % des letzten ordentlichen Budgets (art. 9.1.f LPH). Condomana nimmt den Bestand zu Jahresbeginn plus die geplanten Beiträge und vergleicht mit dem genehmigten Plan des Vorjahres.
• Portugal: mindestens 10 % der übrigen Ausgaben (art. 4.º DL n.º 268/94).

Liegt der Plan darunter, erscheint Rücklage unter dem gesetzlichen Mindestbetrag mit der Rechnung dahinter. Speichern und genehmigen können Sie den Plan trotzdem, denn darüber entscheiden die Eigentümer. Für Deutschland, Italien und Polen hinterlegt Condomana keinen Mindestbetrag und zeigt deshalb keine Warnung.

Was Sie selbst prüfen

Wo Condomana eine gesetzliche Mehrheit nicht rechnet, zählen Sie nach. Für Spanien ist das staatliche Wohnungseigentumsgesetz hinterlegt; für eine Anlage in Katalonien mit eigenem Zivilrecht passt das nicht ohne Weiteres. Für österreichische Wirtschaftspläne vor 2026 ist kein Quadratmetersatz hinterlegt, sie bekommen keine Warnung. Wird ein Beschluss streitig, ersetzen die Hinweise keine Beratung im jeweiligen Land.

Das Wesentliche

• Das Land am Objekt bestimmt Fristen, Gewichtung, Warnungen und die zitierten Vorschriften.
• Anfechtungsfristen reichen von 30 Tagen bis drei Monaten, in Spanien bei Gesetzeswidrigkeit ein Jahr; ein Datum steht nur dort, wo die Frist mit dem Beschluss beginnt.
• In fünf Ländern rechnet Condomana die gesetzliche Mehrheit nicht und sagt das in der Versammlung.
• Eine Mindestrücklage prüft Condomana für Österreich, Frankreich, Spanien und Portugal, als Warnung ohne Sperre.